Όσοι απέκτησαν κατοικία το 2024 οφείλουν να δηλώσουν στην εφετινή φορολογική τους δήλωση, και συγκεκριμένα στο έντυπο Ε1, τα ποσά που διέθεσαν για την αγορά του ακινήτου. Στους σχετικούς κωδικούς 735-736 πρέπει να καταγραφεί το συνολικό ποσό που καταβλήθηκε μέσα στο 2024 όχι μόνο για την αγορά, αλλά και για τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, καθώς και κάθε άλλο κόστος ή φόρο που σχετίζεται με την απόκτηση του ακινήτου.
Όσοι μπορούν να δικαιολογήσουν την προέλευση των χρημάτων – είτε μέσω των εισοδημάτων τους, είτε μέσω τραπεζικού δανείου, είτε μέσω χρηματικής γονικής παροχής – δεν έχουν λόγο να ανησυχούν. Αντιθέτως, όσοι δεν καλύπτουν το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου κινδυνεύουν να τους καταλογιστεί επιπλέον φόρος, καθώς η εφορία θα θεωρήσει ότι έχουν αποκρύψει εισοδήματα.
Υπάρχει ωστόσο τρόπος να αποφύγουν την πληρωμή του έξτρα φόρου: μπορούν να επικαλεστούν εισοδήματα παρελθόντων ετών, χρηματικά ποσά από πώληση περιουσιακών στοιχείων, δανεικά από συγγενείς ή τράπεζες ή γονικές παροχές. Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται προσοχή και πλήρης τεκμηρίωση, καθώς η Εφορία είναι πλέον ιδιαίτερα αυστηρή στον έλεγχο αυτών των υποθέσεων.
Ως ποσό τεκμαρτής δαπάνης υπολογίζεται το συνολικό ποσό που αναγράφεται στα πωλητήρια συμβόλαια. Αν όμως, ύστερα από έλεγχο, προκύψει ότι η πραγματική δαπάνη είναι μεγαλύτερη, τότε λαμβάνεται υπόψη αυτό το υψηλότερο ποσό. Ο κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό της δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης, υπό την προϋπόθεση ότι έχει καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και έχει παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου. Αν η πληρωμή γίνεται τμηματικά ή υπάρχει προσύμφωνο, τότε η δαπάνη κατανέμεται στα έτη που γίνονται οι πληρωμές, όπως αποδεικνύεται από σχετικά παραστατικά.
Στην περίπτωση ανέγερσης οικοδομής, εάν η διαδικασία διαρκεί πάνω από ένα έτος, το ποσό της δαπάνης επιμερίζεται στα έτη κατασκευής, σύμφωνα με το πραγματικό κόστος ανά έτος, εκτός αν η πληρωμή συμφωνηθεί να γίνει διαφορετικά – για παράδειγμα κατά την αποπεράτωση. Σημαντικό είναι επίσης να ξεκαθαριστεί ότι οι δαπάνες για απλές επισκευές ή συντήρηση δεν θεωρούνται τεκμήριο απόκτησης ακινήτου. Αντιθέτως, οι προσθήκες και οι επεκτάσεις θεωρούνται επιβαρύνσεις που επηρεάζουν την τεκμαρτή δαπάνη και πρέπει να δηλωθούν ανάλογα.
Η σωστή δήλωση και τεκμηρίωση όλων αυτών των ποσών είναι κρίσιμη για την αποφυγή φορολογικών προβλημάτων και ενδεχόμενης επιβολής πρόσθετου φόρου. Όσοι δεν καλύπτουν το τεκμήριο θα πρέπει να είναι σε θέση να δικαιολογήσουν τις δαπάνες με εισοδήματα προηγούμενων ετών, δανεικά, γονικές παροχές ή χρήματα από ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων.
Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ή κοινής ανέγερσης οικοδομής, το ποσό της δαπάνης επιμερίζεται ανάλογα με το ποσοστό συμμετοχής του κάθε ιδιοκτήτη. Αν η ψιλή κυριότητα αποκτάται από ένα πρόσωπο και η επικαρπία από άλλο, ή όταν οικοδομή ανεγείρεται σε οικόπεδο όπου διαφορετικά πρόσωπα έχουν τα δικαιώματα ψιλής κυριότητας και επικαρπίας, τότε η συνολική δαπάνη κατανέμεται μεταξύ των δύο σύμφωνα με τα ποσοστά που προβλέπονται από τη φορολογία κληρονομιών, ανεξαρτήτως του ποιος εκδίδει την άδεια ανέγερσης.
Όταν μισθωτής ανεγείρει οικοδομή με δικά του έξοδα σε έδαφος του εκμισθωτή, η σχετική δαπάνη βαραίνει αποκλειστικά τον μισθωτή, εφόσον αυτός καταβάλλει πραγματικά τα χρηματικά ποσά. Παρόμοια λογική ισχύει και στους πλειστηριασμούς: σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού, η δαπάνη που δηλώνεται είναι το ποσό του εκπλειστηριάσματος μαζί με τα συναφή κόστη (φόροι, έξοδα), εκτός αν υπάρχουν ενδείξεις εικονικής διαδικασίας ή επιπλέον συμφωνηθέντος τιμήματος. Αντίστοιχα, σε ιδιωτικό πλειστηριασμό λαμβάνεται υπόψη το ποσό που καταβλήθηκε πραγματικά.
Οι φορολογούμενοι που δεν μπορούν να δικαιολογήσουν τα ποσά απόκτησης μέσω δηλωμένων εισοδημάτων, δανείων ή παροχών, κινδυνεύουν με έξτρα φορολογική επιβάρυνση. Η φορολογική διοίκηση ελέγχει πλέον σχολαστικά όλες τις σχετικές δηλώσεις και απαιτεί ακρίβεια και πληρότητα στα στοιχεία που καταχωρίζονται.
