Τι φέρνει η τροπολογία – Τα πρώτα στοιχεία
Με στόχο την άμεση επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας σε περιοχές που έχουν «παγώσει» εξαιτίας αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) προχωρά σε νομοθετική παρέμβαση μέσω σχετικής τροπολογίας. Η κίνηση αυτή επιχειρεί να αντιμετωπίσει τις επιπτώσεις που έχουν προκύψει από την αυστηρή ερμηνεία των πολεοδομικών και χωροταξικών κανόνων, η οποία είχε ως αποτέλεσμα να ανασταλεί ουσιαστικά κάθε δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, ακόμα και σε οικόπεδα που μέχρι πρότινος θεωρούνταν άρτια και οικοδομήσιμα.
Η τροπολογία στοχεύει κυρίως στο να διασώσει το δικαίωμα δόμησης για ιδιοκτησίες που είχαν αποκτηθεί με την προσδοκία αξιοποίησης, στηριζόμενες σε παλαιότερα πολεοδομικά δεδομένα. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, η ρύθμιση προωθείται προκειμένου να αποτραπεί η πλήρης απαξίωση χιλιάδων οικοπέδων και η συνακόλουθη απώλεια σημαντικού μέρους της μικρής ιδιοκτησίας, η οποία αποτελεί δομικό στοιχείο της ελληνικής κοινωνίας και οικονομίας. Οι αλλαγές εστιάζουν στην επανενεργοποίηση των παλαιών κανόνων αρτιότητας για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ώστε να εξασφαλιστεί μια μεταβατική περίοδος προσαρμογής στο νέο νομικό και πολεοδομικό καθεστώς.
Παράλληλα, γίνεται προσπάθεια να καλυφθούν νομικά κενά και ασαφείς ερμηνείες που έχουν εντοπιστεί στις προηγούμενες νομοθετικές διατάξεις, οι οποίες υπήρξαν αντικείμενο ακυρωτικών αποφάσεων από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Τα «παγόβουνα» των δικαστικών αποφάσεων παραμένουν ωστόσο ένα σοβαρό εμπόδιο, καθώς έχουν δημιουργήσει νομολογιακές συνθήκες που περιορίζουν σημαντικά τα περιθώρια νομοθετικής ευελιξίας. Οι αποφάσεις του ΣτΕ, επικαλούμενες την ανάγκη προστασίας του περιβάλλοντος και της βιώσιμης ανάπτυξης, έχουν θέσει αυστηρά όρια στη δυνατότητα δόμησης εκτός σχεδίου, ακόμη και σε περιπτώσεις που πληρούνταν μέχρι πρότινος όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Η νομοθετική αυτή πρωτοβουλία, επομένως, επιχειρεί να ισορροπήσει μεταξύ της ανάγκης για περιβαλλοντική προστασία και της διαφύλαξης των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών. Δεν λείπουν, ωστόσο, οι φωνές που εκφράζουν επιφυλάξεις για τη συνταγματικότητα της ρύθμισης και τον κίνδυνο να προσβληθεί εκ νέου στο ΣτΕ, γεγονός που θα μπορούσε να οδηγήσει σε νέο κύκλο αβεβαιότητας. Παρά τις νομικές αμφιβολίες, η κυβέρνηση φαίνεται αποφασισμένη να προχωρήσει με την παρέμβαση, ελπίζοντας ότι η ανάγκη για σταθερότητα στην αγορά ακινήτων και την οικοδομή θα υπερκεράσει τις ενστάσεις και θα επιτρέψει τη σταδιακή ανάκαμψη του κλάδου.
Μια σύνθετη εξίσωση με πολιτικό, νομικό και αναπτυξιακό χαρακτήρα επιχειρεί να λύσει η κυβέρνηση, με φόντο τη στασιμότητα που έχει προκαλέσει στον κλάδο της οικοδομής η σειρά ακυρωτικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το πρόβλημα είναι βαθύ, καθώς οι συνέπειες δεν περιορίζονται μόνο στην αναστολή έκδοσης νέων αδειών, αλλά αγγίζουν ολόκληρη την αλυσίδα της ανάπτυξης και επηρεάζουν σοβαρά την οικονομική δραστηριότητα σε πολλές περιοχές της χώρας.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, επιχειρώντας να απεγκλωβίσει την οικοδομή από τη νομική αβεβαιότητα, προχωρά στην κατάθεση τροπολογίας στη Βουλή — πιθανότατα στις 12 Μαΐου — με σκοπό να αποκαταστήσει τη λειτουργικότητα κρίσιμων διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Η τροπολογία αυτή φιλοδοξεί να επανεκκινήσει την έκδοση οικοδομικών αδειών που έχουν ουσιαστικά παγώσει μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ και να αποκαταστήσει το αίσθημα ασφάλειας δικαίου σε επενδυτές, ιδιώτες και επαγγελματίες του κλάδου.
Η ανάγκη παρέμβασης έχει καταστεί επείγουσα. Εδώ και μήνες, δεκάδες πολεοδομικές υπηρεσίες σε όλη τη χώρα αρνούνται να εγκρίνουν νέες οικοδομικές άδειες ή να τροποποιήσουν υπάρχουσες, επικαλούμενες το νομικό κενό που άφησαν οι αποφάσεις του ΣτΕ. Το αποτέλεσμα είναι η οικοδομική δραστηριότητα να έχει ουσιαστικά παραλύσει, με δεκάδες έργα σε αναμονή και ολόκληρους επαγγελματικούς κλάδους — μηχανικούς, κατασκευαστές, προμηθευτές — να βρίσκονται σε αδιέξοδο, ζητώντας άμεση λύση.
Η κρίση πυροδοτήθηκε από σειρά ακυρωτικών αποφάσεων του ΣτΕ, με πιο χαρακτηριστικές εκείνες του 2023 και του 2024, οι οποίες έκριναν ως αντισυνταγματικές ή παράνομες βασικές διατάξεις του ΝΟΚ (ν. 4067/2012) και των σχετικών εγκυκλίων που τον εξειδίκευαν. Οι ρυθμίσεις που ακυρώθηκαν αφορούσαν κυρίως μπόνους δόμησης και ύψους που είχαν θεσπιστεί για να ενισχυθούν πρακτικές ενεργειακής απόδοσης στα νέα κτήρια, όπως πράσινες στέγες, θερμομονωτικά κελύφη, ημιυπαίθριοι χώροι, φυτεμένα δώματα και φωτοβολταϊκά συστήματα.
Οι προβλέψεις αυτές είχαν ευρεία εφαρμογή και θεωρούνταν για χρόνια σημαντικό αναπτυξιακό εργαλείο, τόσο για την οικοδομή όσο και για την πράσινη μετάβαση. Ωστόσο, το ΣτΕ θεώρησε ότι τέτοιου είδους παρεκκλίσεις οδηγούν σε de facto αύξηση της δόμησης και του ύψους των κτηρίων, χωρίς να υπάρχει σαφές θεσμικό και πολεοδομικό πλαίσιο που να το επιτρέπει. Η κεντρική νομική γραμμή του δικαστηρίου ήταν ότι τέτοιες ευνοϊκές ρυθμίσεις δεν μπορούν να εφαρμόζονται οριζόντια, αλλά μόνο στο πλαίσιο ειδικών πολεοδομικών σχεδίων και με ρητές εγγυήσεις για την προστασία του αστικού και φυσικού περιβάλλοντος.
Από τις ακυρωτικές αποφάσεις θίγονται άμεσα εκατοντάδες άδειες που είχαν εκδοθεί τα προηγούμενα χρόνια με βάση τα μπόνους του ΝΟΚ, ενώ ακόμη περισσότερες βρίσκονται στο στάδιο της αδειοδότησης ή της μελέτης και έχουν πλέον τεθεί υπό αμφισβήτηση. Πολεοδομίες σε όλη τη χώρα, υπό τον φόβο ακυρώσεων και πειθαρχικών ελέγχων, έχουν ουσιαστικά σταματήσει να εγκρίνουν οποιαδήποτε άδεια που εμπεριέχει τα επίμαχα στοιχεία, επιτείνοντας την αβεβαιότητα.
Η τροπολογία του ΥΠΕΝ δεν φιλοδοξεί να παρακάμψει τις αποφάσεις του ΣτΕ, αλλά να χαράξει μια γραμμή άμυνας που θα επιτρέψει τον επαναπροσδιορισμό του πλαισίου εφαρμογής του ΝΟΚ, με τρόπο που να συνάδει με τη νομολογία αλλά και να επιτρέπει την ομαλή συνέχιση της οικοδομικής δραστηριότητας. Παρά ταύτα, η πολιτική και νομική ισορροπία είναι εξαιρετικά εύθραυστη. Οι αντιδράσεις από επιστημονικούς φορείς, πολεοδόμους, περιβαλλοντικές οργανώσεις και τμήμα της αντιπολίτευσης είναι ήδη έντονες, με βασικό επιχείρημα ότι η ρύθμιση κινδυνεύει να πέσει και πάλι στο ΣτΕ, προκαλώντας νέο κύμα αβεβαιότητας.
Η κυβέρνηση, από την πλευρά της, επιμένει πως χωρίς θεσμική παρέμβαση ολόκληρος ο κλάδος της οικοδομής θα παραμείνει «παγωμένος», με αρνητικές συνέπειες για την ανάπτυξη, τη φορολογική απόδοση, την απασχόληση και τις επενδύσεις. Η πολιτική εξίσωση, λοιπόν, παραμένει δύσκολη: να διασωθεί η λειτουργία της αγοράς ακινήτων, να προστατευθεί το περιβάλλον και ταυτόχρονα να μη θιγούν οι θεμελιώδεις κανόνες του κράτους δικαίου και της πολεοδομικής τάξης.
Επιπλέον, η παρατεταμένη νομική αβεβαιότητα έχει ήδη οδηγήσει σε σημαντικές καθυστερήσεις σε επενδυτικά σχέδια εκατομμυρίων ευρώ, επηρεάζοντας τόσο μεγάλα αστικά κέντρα όσο και τουριστικές περιοχές υψηλής ζήτησης. Σε πολλές περιπτώσεις, το καθεστώς των πολεοδομικών «μπόνους» αποτελούσε βασικό στοιχείο του αρχικού σχεδιασμού, καθορίζοντας την οικονομική βιωσιμότητα των έργων. Η απώλειά τους, ή ακόμη και η αμφιβολία για την ισχύ τους, έχει ανατρέψει τους υπολογισμούς επενδυτών, τραπεζών και κατασκευαστών, με αποτέλεσμα να παγώσουν συμβάσεις, να ανασταλούν χρηματοδοτήσεις και να μετατεθεί επ’ αόριστον η έναρξη ή η ολοκλήρωση δεκάδων έργων.
Η τροπολογία που προετοιμάζει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με πληροφορίες που δημοσιεύει η εφημερίδα «Πρώτο Θέμα», αποσκοπεί στην αποκατάσταση ενός ελάχιστου λειτουργικού πλαισίου για την επανεκκίνηση της διαδικασίας έκδοσης οικοδομικών αδειών, χωρίς να συγκρούεται κατά μέτωπο με τις κρίσιμες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Πρόκειται ουσιαστικά για μια μεταβατική προσπάθεια, η οποία, έως ότου οριστικοποιηθεί η εξαγγελθείσα συνολική μεταρρύθμιση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), φιλοδοξεί να εμποδίσει την πλήρη κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Στο πλαίσιο αυτό, η τροπολογία φέρεται να περιλαμβάνει τρεις βασικές παρεμβάσεις. Πρώτον, εξετάζεται η δυνατότητα αναδρομικής νομιμοποίησης οικοδομικών αδειών που είχαν ήδη εκδοθεί με βάση τα «μπόνους» δόμησης, ώστε να προστατευθούν από τον κίνδυνο ακύρωσης και να μην τεθούν υπό αμφισβήτηση έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη ή έχουν ήδη ολοκληρωθεί. Η νομιμοποίηση αυτή εκτιμάται ότι θα αφορά κυρίως άδειες που εκδόθηκαν πριν από τις αποφάσεις του ΣτΕ και εφαρμόζουν ενεργειακές ή περιβαλλοντικές προβλέψεις που ήταν μέχρι πρότινος αποδεκτές από τη διοίκηση.
Δεύτερον, προβλέπεται η καθιέρωση μιας προσωρινής ρύθμισης για το πώς μπορούν να εφαρμόζονται, στο εξής, οι αμφισβητούμενες διατάξεις του ΝΟΚ. Η ρύθμιση αυτή αναμένεται να επιτρέψει τη συνέχιση της χρήσης ορισμένων παρεκκλίσεων, αλλά υπό σαφείς όρους και περιορισμούς, ώστε να μην παραβιάζονται οι αρχές που έθεσε το ΣτΕ περί σεβασμού των βασικών πολεοδομικών κανόνων και της ανάγκης για ειδικό σχεδιασμό.
Τρίτον, η τροπολογία επιχειρεί να θέσει τις βάσεις για τη μετάβαση σε ένα νέο, επικαιροποιημένο και συνταγματικά ασφαλές θεσμικό πλαίσιο. Ειδικότερα, προωθείται η ιδέα δημιουργίας μιας «γέφυρας» προς έναν νέο ΝΟΚ, ο οποίος θα ξεκαθαρίζει τις διακρίσεις μεταξύ υποχρεωτικών και προαιρετικών στοιχείων δόμησης και θα προβλέπει σαφείς προδιαγραφές για την παροχή πολεοδομικών κινήτρων. Η στόχευση είναι να περιοριστεί η ασάφεια που χαρακτήριζε τις προηγούμενες διατάξεις και να ενισχυθεί η ανθεκτικότητα του συστήματος απέναντι σε μελλοντικούς δικαστικούς ελέγχους.
Αν και η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ είχε αφήσει να εννοηθεί από καιρό ότι σχεδιάζεται μια ευρύτερη μεταρρύθμιση του οικοδομικού καθεστώτος, οι πιεστικές συνθήκες στην αγορά ανάγκασαν την κυβέρνηση να κινηθεί άμεσα με μια ενδιάμεση λύση. Η τροπολογία αυτή, αν τελικά κατατεθεί και ψηφιστεί όπως περιγράφεται, θα αποτελέσει ένα κρίσιμο τεστ για το κατά πόσο είναι εφικτό να επιτευχθεί η ισορροπία ανάμεσα στη νομική συμμόρφωση και στην ανάγκη αναπτυξιακής συνέχειας στον τομέα της οικοδομής.
Οι παράγοντες της αγοράς, οι επαγγελματίες της οικοδομής και οι εκπρόσωποι της κτηματαγοράς επισημαίνουν εδώ και καιρό την ανάγκη για ένα σαφές, σταθερό και νομικά ανθεκτικό πλαίσιο δόμησης. Η συνεχής αβεβαιότητα που έχει δημιουργηθεί μετά τις αλλεπάλληλες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες έθεσαν υπό αμφισβήτηση βασικά στοιχεία του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, έχει μετατρέψει τον προγραμματισμό νέων έργων σε δύσκολη εξίσωση. Παρά την προσπάθεια του ΥΠΕΝ να δώσει λύση μέσω της επικείμενης τροπολογίας, το κλίμα στους τεχνικούς και επενδυτικούς κύκλους παραμένει ανάμεικτο — συγκρατημένα αισιόδοξο αλλά βαθιά επιφυλακτικό.
Μηχανικοί και τεχνικά επιμελητήρια προειδοποιούν ότι η τροπολογία, αν δεν συνοδευτεί από σαφή νομική θεμελίωση και απόλυτη συμβατότητα με τη νομολογία του ΣτΕ, κινδυνεύει να καταλήξει απλώς σε ένα πρόχειρο «μπάλωμα» που θα αμφισβητηθεί εκ νέου στα δικαστήρια. «Χρειαζόμαστε σταθερότητα και ασφάλεια δικαίου, όχι ημίμετρα που θα προσβληθούν ξανά στα δικαστήρια. Οι επενδύσεις δεν σχεδιάζονται με αβεβαιότητα», τονίζει χαρακτηριστικά μέλος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, εκφράζοντας τον πυρήνα των ανησυχιών της τεχνικής κοινότητας.
Πέρα από τη νομική πλευρά, το ζήτημα έχει και ουσιαστική αναπτυξιακή διάσταση. Πολλοί επαγγελματίες υπογραμμίζουν ότι απαιτείται όχι μόνο αποσαφήνιση των υφιστάμενων ρυθμίσεων, αλλά και μια γενναία επανεξέταση του τι νοείται ως «ποιότητα δόμησης» σε ένα σύγχρονο, βιώσιμο αστικό περιβάλλον. Αν όντως στόχος είναι η ενίσχυση της πράσινης και ενεργειακά αποδοτικής δόμησης, τότε το θεσμικό πλαίσιο οφείλει να την επιβραβεύει με διαφάνεια και σταθερούς κανόνες — όχι να την καθιστά αντικείμενο νομικής αμφισβήτησης.
Για την κυβέρνηση, το διακύβευμα είναι εξαιρετικά κρίσιμο. Από τη μία πλευρά, οφείλει να σεβαστεί τις αποφάσεις του ανώτατου διοικητικού δικαστηρίου, οι οποίες θέτουν αυστηρά όρια στην παροχή πολεοδομικών κινήτρων χωρίς επαρκή σχεδιασμό. Από την άλλη, βρίσκεται αντιμέτωπη με τον κίνδυνο της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας, σε μια περίοδο όπου η αγορά ακινήτων βρίσκεται στο επίκεντρο επενδυτικού ενδιαφέροντος, με νέα τουριστικά projects και οικιστικά έργα σε κρίσιμο στάδιο σχεδιασμού ή έναρξης.
Η τροπολογία, όπως αναμένεται, θα τεθεί στο επίκεντρο έντονης πολιτικής αντιπαράθεσης στη Βουλή. Η αντιπολίτευση ήδη κατηγορεί την κυβέρνηση ότι επιχειρεί να «νομοθετήσει εκ των υστέρων για να κλείσει τρύπες που η ίδια άνοιξε», υπονοώντας ότι η έλλειψη προνοητικότητας και η διαρκής τροποποίηση κρίσιμων κανόνων έχουν οδηγήσει στην τρέχουσα αναστάτωση.
Το κεντρικό ερώτημα, όμως, παραμένει αναπάντητο: Θα αποδειχθεί αυτή η ρύθμιση ικανή να ξαναβάλει σε τροχιά την οικοδομή ή θα αποτελέσει έναν ακόμα κρίκο στην αλυσίδα θεσμικών παλινωδιών που ενισχύουν το αίσθημα ανασφάλειας και αποθαρρύνουν κάθε σοβαρό επενδυτικό σχεδιασμό;
