Τι ισχύει σήμερα
Η κυβέρνηση επεξεργάζεται σχέδιο φορολογικών ελαφρύνσεων για ιδιοκτήτες που αποκτούν εισοδήματα από ενοίκια, στο πλαίσιο της ευρύτερης προσπάθειας αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης. Οι παρεμβάσεις που εξετάζονται έχουν διπλό στόχο: αφενός να δοθούν ουσιαστικά κίνητρα ώστε να επανέλθουν στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης χιλιάδες κατοικίες που σήμερα παραμένουν κλειστές, αφετέρου να περιοριστεί η έκταση της αδήλωτης μίσθωσης, δηλαδή των λεγόμενων «μαύρων» ενοικίων.
Με βάση τις πληροφορίες, το βασικό σενάριο προβλέπει αλλαγές στη φορολογική κλίμακα των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία. Συγκεκριμένα, εξετάζεται η μείωση του χαμηλότερου φορολογικού συντελεστή που ισχύει σήμερα – 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ – και η αντικατάστασή του με έναν προοδευτικότερο μηχανισμό. Ο συντελεστής 5% θα εφαρμόζεται για το τμήμα του εισοδήματος έως 5.000 ευρώ, ενώ από 5.001 έως 12.000 ευρώ θα συνεχίσει να ισχύει ο συντελεστής 15%.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένας φορολογούμενος που δηλώνει εισόδημα από ενοίκια ύψους 5.000 ευρώ θα πληρώσει φόρο μόλις 250 ευρώ, αντί για 750 ευρώ που καταβάλλει με το ισχύον σύστημα, δηλαδή θα δει μια ελάφρυνση 500 ευρώ. Αντίστοιχα, κάποιος με εισόδημα 12.000 ευρώ θα πληρώσει 1.300 ευρώ αντί για 1.800 ευρώ σήμερα, εξοικονομώντας επίσης 500 ευρώ. Το όφελος επεκτείνεται και σε υψηλότερα εισοδήματα: στα 15.000 ευρώ ο φόρος θα μειωθεί στα 2.350 ευρώ από 2.850 ευρώ, ενώ για εισόδημα 20.000 ευρώ η φορολογική επιβάρυνση θα περιοριστεί στα 4.100 ευρώ από 4.600 ευρώ που είναι σήμερα.
Η υιοθέτηση αυτών των μέτρων εξετάζεται ως μέρος ενός ευρύτερου πλαισίου πολιτικών που στοχεύουν στην αποσυμφόρηση της αγοράς κατοικίας και την αύξηση της προσφοράς διαθέσιμων ακινήτων για μακροχρόνια ενοικίαση.
Στο πλαίσιο των σχεδιαζόμενων φορολογικών παρεμβάσεων για την αγορά ακινήτων, εξετάζεται η προσθήκη ενός νέου ενδιάμεσου φορολογικού συντελεστή για τα εισοδήματα από ενοίκια, προκειμένου να «σπάσει» το υφιστάμενο μεγάλο κλιμάκιο που αφορά ετήσια εισοδήματα από 12.001 έως 35.000 ευρώ. Στόχος είναι η φορολόγηση να καταστεί πιο δίκαιη και αναλογική, με λιγότερο απότομες μεταβάσεις στη φορολογική επιβάρυνση, ειδικά για μεσαία εισοδήματα.
Σήμερα, το καθαρό εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, με εφαρμογή συγκεκριμένης φορολογικής κλίμακας που περιλαμβάνει τους εξής συντελεστές:
- 15% για το εισόδημα έως 12.000 ευρώ
- 35% για το τμήμα του εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ
- 45% για το εισόδημα που υπερβαίνει τις 35.000 ευρώ
Η μεγάλη διαφορά ανάμεσα στον συντελεστή 15% και τον επόμενο που είναι 35% δημιουργεί σημαντικά φορολογικά άλματα για όσους εισέρχονται στην αμέσως υψηλότερη εισοδηματική κατηγορία, κάτι που θεωρείται αντικίνητρο για τη δήλωση μεγαλύτερων ποσών και επιβαρύνει δυσανάλογα τους ιδιοκτήτες που βρίσκονται στα κατώφλια αυτών των ορίων.
Η προσθήκη ενός ενδιάμεσου συντελεστή, πιθανόν στην περιοχή του 25%, θα μετριάσει τη φορολογική επιβάρυνση για εισοδήματα μεταξύ 12.001 και 20.000 ή 25.000 ευρώ, ενισχύοντας την προοδευτικότητα του συστήματος χωρίς να θίγει τα υψηλότερα εισοδήματα. Παράλληλα, θα λειτουργήσει ως κίνητρο για την ακριβή δήλωση των πραγματικών ποσών από μισθώματα και θα συμβάλει στη συνολική προσπάθεια μείωσης της παραοικονομίας στην αγορά κατοικίας.
Στο εισόδημα από ενοίκια ισχύει αυτόματη έκπτωση 5%, η οποία αναγνωρίζεται από την Εφορία ως τεκμαρτή δαπάνη επισκευής και συντήρησης του ακινήτου. Η έκπτωση αυτή εφαρμόζεται χωρίς να απαιτείται η προσκόμιση αποδείξεων ή παραστατικών από τον φορολογούμενο και αφαιρείται κατά την εκκαθάριση της φορολογικής δήλωσης, μειώνοντας το τελικό ποσό επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος εισοδήματος.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ για το φορολογικό έτος 2024, εισοδήματα από ενοίκια δηλώθηκαν συνολικά σε 1.758.055 φορολογικές δηλώσεις, με το συνολικό δηλωθέν ποσό να ανέρχεται σε 8,53 δισ. ευρώ. Η πλειονότητα των εισοδημάτων συγκεντρώνεται στα χαμηλότερα κλιμάκια. Πιο συγκεκριμένα:
- Στο εισοδηματικό κλιμάκιο έως 5.000 ευρώ κατατέθηκαν 1.248.445 δηλώσεις, με συνολικό ποσό 2,042 δισ. ευρώ.
- Στην κατηγορία από 5.001 έως 10.000 ευρώ υποβλήθηκαν 285.771 δηλώσεις, με δηλωθέν εισόδημα 2,008 δισ. ευρώ.
- Για εισοδήματα από 10.001 έως 20.000 ευρώ υποβλήθηκαν 157.780 δηλώσεις, με συνολικό ποσό 2,149 δισ. ευρώ.
- Στην κατηγορία από 20.001 έως 50.000 ευρώ κατατέθηκαν 57.658 δηλώσεις, με το συνολικό ποσό να ανέρχεται σε 1,652 δισ. ευρώ.
- Τέλος, για εισοδήματα άνω των 50.001 ευρώ κατατέθηκαν 8.401 δηλώσεις, με το συνολικό ποσό να φτάνει τα 678,446 εκατ. ευρώ.
Τα δεδομένα αυτά δείχνουν ότι η μεγάλη πλειοψηφία των φορολογουμένων με εισοδήματα από ενοίκια εντάσσεται στα χαμηλότερα και μεσαία φορολογικά κλιμάκια, γεγονός που εξηγεί γιατί οι σχεδιαζόμενες αλλαγές στη φορολογία στοχεύουν κυρίως σε αυτά τα επίπεδα εισοδήματος. Οι φορολογικές ελαφρύνσεις, σε συνδυασμό με τα ήδη ισχύοντα κίνητρα, επιδιώκουν να ενισχύσουν τη διαφάνεια στη δήλωση εισοδημάτων και να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση.
