Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα συνεχίζει να καταγράφει αυξητικές τάσεις, με τις τιμές να ξεπερνούν σταθερά τη δυναμική των εισοδημάτων. Το χάσμα μεταξύ του κόστους στέγασης και των οικονομικών δυνατοτήτων των νοικοκυριών διευρύνεται, καθιστώντας την απόκτηση ή ακόμη και την ενοικίαση κατοικίας ιδιαίτερα δύσκολη υπόθεση για μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
Σύμφωνα με ανάλυση της Eurobank, το επίπεδο των τιμών στην Ελλάδα είναι συγκρίσιμο με άλλες χώρες της ευρωζώνης, όμως η επιδείνωση των σχετικών δεικτών από το 2021 και μετά είναι εντονότερη, ειδικά για τα μεσαία και χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Η αύξηση του κόστους ζωής, η έλλειψη προσιτών κατοικιών και οι δυσκολίες πρόσβασης σε στεγαστικές λύσεις δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα κοινωνικής πίεσης και ανασφάλειας.
Η περιορισμένη προσφορά αποτελεί βασικό πρόβλημα. Η οικοδομική δραστηριότητα δεν ακολουθεί τη ζήτηση, η οποία τροφοδοτείται τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους επενδυτές. Παρά την ενίσχυση των αγοραπωλησιών, τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, είτε λόγω έλλειψης αποταμιεύσεων είτε λόγω περιορισμένης πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση. Έτσι, η αγορά στηρίζεται σε ρευστό χρήμα και υψηλά ίδια κεφάλαια, εντείνοντας τον αποκλεισμό των οικονομικά ασθενέστερων.
Η άνοδος των τιμών δεν έχει μεταφραστεί σε αντίστοιχη αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Η απουσία εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις και η γραφειοκρατική πολυπλοκότητα εμποδίζουν την άμεση αντίδραση της αγοράς. Επιπλέον, τα κυβερνητικά μέτρα που ενισχύουν κυρίως τη ζήτηση – όπως οι επιδοτήσεις πρώτης κατοικίας – χωρίς να συνοδεύονται από αντίστοιχη ώθηση στην προσφορά, επιτείνουν την ανοδική πίεση στις τιμές. Το αποτέλεσμα είναι ένα τοπίο στο οποίο η στέγαση καθίσταται όλο και λιγότερο προσβάσιμη, μετατρέποντας το δικαίωμα στη στέγη σε πολυτέλεια για λίγους.
Η αντιμετώπιση της κατάστασης, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των τραπεζών, απαιτεί στοχευμένες παρεμβάσεις με έμφαση στην αύξηση του αποθέματος διαθέσιμων κατοικιών. Η τόνωση της προσφοράς κρίνεται κρίσιμη για την εξισορρόπηση της αγοράς, με πρώτο βήμα τη μείωση των γραφειοκρατικών και θεσμικών εμποδίων που καθυστερούν τη διαθεσιμότητα ακινήτων. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην επιτάχυνση των μεταβιβάσεων, την ταχύτερη διευθέτηση εκκρεμών δικαστικών υποθέσεων σχετικών με ακίνητα και την ολοκλήρωση βασικών θεσμικών εργαλείων, όπως το Κτηματολόγιο και το Ηλεκτρονικό Μητρώο Ταυτότητας Κτηρίου, που θεωρούνται απαραίτητα για τη διαφάνεια και την ομαλή λειτουργία της αγοράς. Παράλληλα, ζητείται η επίσπευση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, με στόχο τον καθορισμό νέων περιοχών όπου μπορεί να αναπτυχθεί οικοδομική δραστηριότητα. Χωρίς τις αναγκαίες θεσμικές και πολεοδομικές μεταρρυθμίσεις, η παραγωγή νέας κατοικίας δεν μπορεί να επιταχυνθεί, ούτε να αντιμετωπιστεί ουσιαστικά το πρόβλημα της στεγαστικής επάρκειας.
Στο πλαίσιο των προτάσεων για την αύξηση της διαθεσιμότητας στέγης, όλο και περισσότερο αναδεικνύεται η ανάγκη ενεργοποίησης πολιτικών κοινωνικής κατοικίας. Η δυνατότητα ανάπτυξης κατοικιών με κοινωνικά κριτήρια τίθεται στο επίκεντρο των συζητήσεων, ως απάντηση στην αδυναμία πρόσβασης σε αξιοπρεπή στέγη από ευάλωτα και μεσαία εισοδηματικά στρώματα. Στην κατεύθυνση αυτή, προκρίνεται η αξιοποίηση συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, η χρήση διαθέσιμης κρατικής γης και η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για την κατασκευή ή παραχώρηση κατοικιών προς κοινωνικούς σκοπούς. Το μοντέλο της κοινωνικής κατοικίας, που εφαρμόζεται ήδη με επιτυχία σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, προτείνεται ως βασικός άξονας μιας μακροπρόθεσμης στρατηγικής για τη μείωση του στεγαστικού αποκλεισμού και την εξισορρόπηση των πιέσεων στην αγορά.
Η περιορισμένη προσφορά αποτελεί βασικό πρόβλημα. Η οικοδομική δραστηριότητα δεν ακολουθεί τη ζήτηση, η οποία τροφοδοτείται τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους επενδυτές. Παρά την ενίσχυση των αγοραπωλησιών, τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, είτε λόγω έλλειψης αποταμιεύσεων είτε λόγω περιορισμένης πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση. Έτσι, η αγορά στηρίζεται σε ρευστό χρήμα και υψηλά ίδια κεφάλαια, εντείνοντας τον αποκλεισμό των οικονομικά ασθενέστερων.
Η άνοδος των τιμών δεν έχει μεταφραστεί σε αντίστοιχη αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Η απουσία εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις και η γραφειοκρατική πολυπλοκότητα εμποδίζουν την άμεση αντίδραση της αγοράς. Επιπλέον, τα κυβερνητικά μέτρα που ενισχύουν κυρίως τη ζήτηση – όπως οι επιδοτήσεις πρώτης κατοικίας – χωρίς να συνοδεύονται από αντίστοιχη ώθηση στην προσφορά, επιτείνουν την ανοδική πίεση στις τιμές. Το αποτέλεσμα είναι ένα τοπίο στο οποίο η στέγαση καθίσταται όλο και λιγότερο προσβάσιμη, μετατρέποντας το δικαίωμα στη στέγη σε πολυτέλεια για λίγους.
Η αντιμετώπιση της κατάστασης, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των τραπεζών, απαιτεί στοχευμένες παρεμβάσεις με έμφαση στην αύξηση του αποθέματος διαθέσιμων κατοικιών. Η τόνωση της προσφοράς κρίνεται κρίσιμη για την εξισορρόπηση της αγοράς, με πρώτο βήμα τη μείωση των γραφειοκρατικών και θεσμικών εμποδίων που καθυστερούν τη διαθεσιμότητα ακινήτων. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην επιτάχυνση των μεταβιβάσεων, την ταχύτερη διευθέτηση εκκρεμών δικαστικών υποθέσεων σχετικών με ακίνητα και την ολοκλήρωση βασικών θεσμικών εργαλείων, όπως το Κτηματολόγιο και το Ηλεκτρονικό Μητρώο Ταυτότητας Κτηρίου, που θεωρούνται απαραίτητα για τη διαφάνεια και την ομαλή λειτουργία της αγοράς. Παράλληλα, ζητείται η επίσπευση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, με στόχο τον καθορισμό νέων περιοχών όπου μπορεί να αναπτυχθεί οικοδομική δραστηριότητα. Χωρίς τις αναγκαίες θεσμικές και πολεοδομικές μεταρρυθμίσεις, η παραγωγή νέας κατοικίας δεν μπορεί να επιταχυνθεί, ούτε να αντιμετωπιστεί ουσιαστικά το πρόβλημα της στεγαστικής επάρκειας.
Στο πλαίσιο των προτάσεων για την αύξηση της διαθεσιμότητας στέγης, όλο και περισσότερο αναδεικνύεται η ανάγκη ενεργοποίησης πολιτικών κοινωνικής κατοικίας. Η δυνατότητα ανάπτυξης κατοικιών με κοινωνικά κριτήρια τίθεται στο επίκεντρο των συζητήσεων, ως απάντηση στην αδυναμία πρόσβασης σε αξιοπρεπή στέγη από ευάλωτα και μεσαία εισοδηματικά στρώματα. Στην κατεύθυνση αυτή, προκρίνεται η αξιοποίηση συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, η χρήση διαθέσιμης κρατικής γης και η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για την κατασκευή ή παραχώρηση κατοικιών προς κοινωνικούς σκοπούς. Το μοντέλο της κοινωνικής κατοικίας, που εφαρμόζεται ήδη με επιτυχία σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, προτείνεται ως βασικός άξονας μιας μακροπρόθεσμης στρατηγικής για τη μείωση του στεγαστικού αποκλεισμού και την εξισορρόπηση των πιέσεων στην αγορά.
Σε ορισμένες περιπτώσεις εξετάζονται και περιοριστικά μέτρα στη χρήση ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ή η μαζική αγορά από επενδυτικά κεφάλαια. Οι προτάσεις αυτές τίθενται στο τραπέζι όταν διαπιστώνεται απορρύθμιση της ισορροπίας στην αγορά, καθώς τέτοιες πρακτικές συμβάλλουν στην απορρόφηση διαθέσιμου αποθέματος και ενισχύουν τις τιμές σε τοπικό επίπεδο.
Τέλος, η στεγαστική πολιτική προσεγγίζεται όλο και περισσότερο ως αναπόσπαστο μέρος της ευρύτερης αναπτυξιακής στρατηγικής της χώρας. Η προσέλκυση επενδύσεων στον κατασκευαστικό τομέα προϋποθέτει θεσμική σταθερότητα και σαφείς κανόνες, ενώ ζητούμενο παραμένει η ολοκλήρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων και η ορθολογική επέκταση των οικισμών. Η ζήτηση για στέγη δεν είναι ανεξάρτητη από τις δημογραφικές εξελίξεις. Η αδυναμία πολλών νέων να διαμορφώσουν σταθερές συνθήκες διαβίωσης λειτουργεί αποτρεπτικά για τη δημιουργία οικογένειας και την παραμονή στη χώρα, με τη στεγαστική κρίση να εξελίσσεται σε παράγοντα που επηρεάζει όχι μόνο την οικονομία, αλλά και την κοινωνική συνοχή και τη δημογραφική προοπτική της Ελλάδας.
